Es ist unklug, zuviel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen!
Wenn Sie zuviel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld.
Das ist alles.
Wenn Sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles,
da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgaben nicht erfüllen kann.
Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten.
Nehmen Sie das geringste Angebot an, müssen Sie für das Risiko, das Sie eingehen,
etwas hinzurechnen.
Und wenn Sie das tun,
dann haben Sie auch das Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen.

John Ruskin
Engl. Sozialreformer (1819 – 1900)

 

Eine Investition in Immobilien, insbesondere in Wohnhäuser und Eigentumswohnungen, ist eine langfristige Entscheidung für Substanz und Ertrag. Im Gegensatz zu anderen Investments können Sie, wenn Sie die wichtigsten Grundregeln beachten, bei Immobilieninvestitionen mit einer Wertsteigerung und Vermögenszuwachs durch Mieteinnahmen rechnen. Steuerliche Begünstigungen machen die Investition zusätzlich attraktiv.

 

Warum kluge Anleger schon immer auf Immobilien gesetzt haben

Wertbeständige Anlageform
Immobilieneigentum gilt zu Recht als die wertbeständige und sogar werterhöhende Investition, vorausgesetzt, Lage und Standort stimmen. Immobilien sind währungsunabhängig, krisenfest und inflationssicher. Und Entwicklungen an den Börsen haben auf Immobilien allenfalls mittelbaren Einfluss.

Ein weiterer Baustein zur Absicherung der berufsfreien Jahre
Immobilien eignen sich auch zur langfristigen Altersvorsorge, da sie über Mieteinnahmen zusätzliches Einkommen generieren. Dadurch bilden sie einen weiteren Baustein, um Ihr Einkommen in den berufsfreien Jahren auf dem gewünschten Niveau zu halten. Angesichts zu erwartender unzureichender Leistungen aus der staatlichen Rente sicherlich eine sinnvolle Überlegung.

Steuerfreie Veräußerungsgewinne

Mit Immobilien liegt man steuerlich gut im Rennen:
Neben den Steuervorteilen in der Nutzungsphase können Sie den Gewinn, der beim Verkauf der Immobilie entsteht, steuerfrei vereinnahmen.
Einzige Bedingung: Es bleibt wie bisher bei der 10-jährigen Spekulationsfrist.


Gewohnt wird immer

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in begehrten Lagen wird immer größer: Wohnflächenbedarf sowie Anzahl der benötigten Wohnungen steigen kontinuierlich. Auch wenn Deutschlands Einwohnerzahl zur Zeit leicht sinkt, gibt es dennoch immer mehr Haushalte und diese Haushalte möchten sich den Komfort größerer Wohnungen leisten.

Im Gegensatz hierzu nimmt seit Jahren schon die Zahl der Baugenehmigungen und damit die Zahl der fertig gestellten Wohnungseinheiten ab. Dieses führt zwangsläufig zu einer zunehmenden Wohnraumverknappung mit der Konsequenz, dass sich sowohl die Immobilienpreise, als auch auch die Mieterträge und damit die Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt erhöhen.

Zurück in die Stadt
Seit einigen Jahren ist Wohnen auf dem Lande oder am Stadtrand weniger gefragt. Lange Wege, hohe Fahrtkosten, fehlende Infrastruktur von Schule bis Krankenhaus und mangelnde Kulturmöglichkeiten sind die Hauptgründe. Der Trend geht eindeutig zurück zum Wohnen in der Stadt. Damit wird hier mehr Wohnraum benötigt.

 

Welche Faktoren sollten Sie beim Immobilienkauf beachten?

Über den Erfolg einer Immobilieninvestition entscheiden mehrere Faktoren. Neben dem Hauptaugenmerk "Lage", sind auch der Kaufpreis, die Finanzierungskonditionen, die Bauqualität und Ausstattung wichtig. Wir haben alle Faktoren für Sie im Blick und beraten Sie zu den Einzelheiten.

Lage
Die Immobilie sollte sich dort befinden, wo auch in Zukunft jeder wohnen will. Sie sollten sich ruhig selber die Frage stellen, ob auch Sie sich vorstellen könnten, hier zu wohnen.
Das ist seit Generationen im Idealfall entweder „rund um den Marktplatz“ oder auch attraktive Lagen jenseits der Stadtmitte.

Generell gilt: Man sollte Makro- und Mikrostandortbedingungen beachten, dazu zählen unter anderem Fakten zu Bevölkerung, Wirtschaftslage, Zuwanderung usw. Der Mietspiegel sowie die Vermietungsquote sind ebenfalls aufschlussreich.

Zustand
Besonders alte Bauten müssen gründlich auf versteckte Schäden untersucht werden. Die Sanierung sollte immer gründlich und grundlegend erfolgen und die Ausstattung sollte immer hochwertig in Material und Ausführung sein.

Das stellen in der Regel erfahrene und professionelle Bauträger/Sanierer/Projektentwickler sicher, besonders, wenn es nicht scheuen, auf eine TÜV-Begleitung während der gesamten Bau- oder Umbauphase setzen.

Preis
Der Markt bestimmt hier den Preis und so sollten Vergleichsobjekte betrachtet werden. Tendenziell steigen die Preise, weil in begehrten Lagen die Nachfrage steigt. Aber auch höhere Lohn- und Baukosten führen zwangsläufig zu steigenden Preisen.
Je günstiger der Kaufpreis, umso wahrscheinlicher ist eine ansehnliche Rendite durch Mieteinnahmen. Schon der britischen Sozialreformer John Ruskin (Zitat am Seitenanfang) stellte fest, dass es immer ein Fehler ist, wenn man zuviel bezahlt. Aber es kann genauso ein Fehler sein, zuwenig zu bezahlen.

Miete
Mit der Vermietung der Immobilie wird eine dauerhafte, kontinuierliche Einnahme generiert. Daher ist es wichtig, sich über langfristig erzielbare Mieten zu informieren. Neben Angebot und Nachfrage entscheidet der Gesetzgeber über zulässige Maximalmieten, indem er einen Mietspiegel erstellt, an dem sich Vermieter orientieren sollten. Erstvermietungen sind allerdings nicht an diese Mietspiegel gebunden.

Rendite
Gute Objekte erwirtschaften dem Eigentümer mehrfache Renditen.
Zum einen sorgen Mieterträge für kontinuierliche Einnahmen. Hierbei gelten Mietrenditen zwischen 3,5 % und 5 % als attraktiv. Investoren und Eigennutzer profitieren auch von den hohen Steuerrückerstattungen bei Kauf einer Wohnung in einem denkmalgeschützten Objekt.
Letztendlich spielt die Wertsteigerung eine wichtige Rolle, die Immobilien in Top-Lagen und besonders Denkmalschutzbauten erwarten lassen. Dabei sind ca. 2 % pro Jahr ein guter Durchschnittswert. Im Einzelfall dürfte dieser Wert deutlich höher ausfallen.

Finanzierung
Hier ist eine individuelle Betrachtung und Beratung angebracht. Denn wieviel Eigenkapital beim Immobilienkauf investiert wird und in welcher Höhe es sich lohnt, den Erwerb über Fremdkapital zu finanzieren, hängt von den Zielen des Investors, seiner Liquidität und Bonität, seiner Steuersituation und von der Kredit- und Zinsbedingungen seitens der Banken ab.

 

Die Denkmalschutz-Immobilie: Exklusivität mit guter Rendite

 

Attraktive Lagen, schöne Architekturen, großzügige, individuelle Grundrisse und Gestaltungen: Wohnen und Arbeiten in historischen Gebäuden ist äußerst attraktiv.

Insbesondere denkmalgeschützte Bauten umgibt das Flair der Exklusivität: Als Zeugnis der Vergangenheit und als schützenswertes Kulturgut ist das Baudenkmal eine ganz besondere Adresse. Zu Recht gelten deshalb Investitionen in hochwertig sanierte Denkmal-Immobilien als sichere Kapitalanlage und – durch die Mieterträge – als verlässlicher Baustein der Altersvorsorge: Steuerliche Förderung von Erwerb und Sanierung sowie laufende Einnahmen aus Vermietung gewährleisten attraktive Verzinsungen. Nicht zuletzt profitiert die Wertentwicklung denkmalgeschützter Immobilien von ihrer relativen Seltenheit, von der hohen Qualität der sanierten Bausubstanz wie von der Attraktivität der Objekte – währungsunabhängig, krisenfest und inflationssicher.

 

Vorteile von Denkmalschutzimmobilien

Schöner wohnen oder lukrativer investieren – beides sind gute Gründe für einen Immobilienkauf. Ganz besonders lohnen sich dabei Häuser, die unter dem staatlichen  Denkmalschutz stehen und besonders gefördert werden. Neben der Wohnqualität alter, aber hervorragend sanierter Bausubstanz sind auch die Steuervorteile ein unschlagbares Argument: Seit dem 1.1.2006 werden nur noch Investitionen in denkmalgeschützte Gebäude steuerlich gefördert.


DENKMALSCHUTZIMMOBILIEN SIND LIMITIERT

 Ein altes Haus ist nicht automatisch ein Baudenkmal. Beispielsweise sind von den zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichteten Häusern längst nicht alle als Denkmalschutzimmobilie registriert. Das Amt für Denkmalschutz klassifiziert eine Immobilie als erhaltungswürdiges Denkmal anhand bestimmter Kriterien und Voraussetzungen wie Einmaligkeit und kulturgeschichtliche Bedeutung oder aufgrund der Lage in einem behördlich anerkannten Sanierungsgebiet. Fazit: Die Anzahl der Baudenkmäler ist begrenzt und damit verringern sich in Zukunft die Kaufgelegenheiten. Dabei ist die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie bei richtigem Vorgehen eine renditesichere Entscheidung.

Denkmalschutzimmobilien sind beliebt
Denkmalschutzimmobilien sind in der Regel offensichtlich schöne Gebäude mit ebensolchen Details. Sie befinden sich in gewachsenen, attraktiven Innenstadtlagen. Das Viertel hat eine Geschichte und diese Atmosphäre lockt Menschen und potenzielle Bewohner an.

Zudem liegt Wohnen im Altbau im Trend, wie Umfragen dokumentieren. Demnach würden rund 90 % der Städter lieber in einem Altbau als in einem Neubau leben. (Quelle: Vivacon-Studie, Denkmalbauten in Deutschland 2006). Damit einher geht die Bereitschaft, höhere Mieten zu zahlen. Das darf als gute Renditeaussicht interpretiert werden.

Jede Denkmalschutzimmobilie ist einzigartig. Kernsaniert und luxuriös ausgestattet verwandelt sie sich in einen exklusiven „Neubau" mit historischem Charme. Die Wertsteigerung dieser Denkmalschutzimmobilien ist unvergleichlich hoch, vor allem in Spitzenlagen mit kontinuierlich steigenden Mieten.

Aller guten Dinge sind 3:
Denkmalschutzimmobilien als Kapitalanlage lohnen sich aus folgenden Gründen:

* Vermögenszuwachs durch Wertsteigerung
* Vermögenszuwachs durch Mieteinnahmen
* Vermögenszuwachs durch Steuerbegünstigung

 

Steuervorteile von Denkmalschutzimmobilien

Der Staat fördert durch gezielte Steuervergünstigungen den Erwerb und Erhalt von alter geschützter Bausubstanz. Denkmalsanierte Immobilien sind ein attraktives und vor allem das letzte "Steuersparmodell" in Deutschland.

ABSCHREIBUNG

Denkmalgeschützte Gebäude oder Immobilien verkörpern nicht nur Werte und Solidität alter Zeiten, sie stellen aus steuerlicher Sicht eine attraktive Kapitalanlage dar: Investoren, die eine denkmalgeschützte Immobilie fremd vermieten, können die erhöhte steuerliche Abschreibung für Baudenkmäler gemäß der Paragraphen 7i und 7h des EStG in Anspruch nehmen. Aber auch der Selbstnutzer profitiert von der erhöhten steuerlichen Abschreibung, wenn auch gem. § 10f EStG mit etwas anderen Abschreibungssätzen. Das heißt:

* Modernisierungskosten können vom Investor bis zu 100 % auf 12 Jahre verteilt abgesetzt werden: In den ersten 8 Jahren lassen sich jeweils 9 % und in den darauf folgenden Jahren 7 % der Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen.

Bei dem Eigennutzer betragen die Abschreibungssätze 9% der Modernisierungskosten, und das 10 Jahre lang.

* Anschaffungskosten für die Altbausubstanz können von Investoren ebenfalls 40 bzw. 50 Jahre steuerlich abgesetzt werden. Für Gebäude bis Baujahr 1924 sind das 40 Jahre lang 2,5 %, für Gebäude ab 1925 beläuft sich die Abschreibung 50 Jahre lang auf 2,0 %. Grundstücksanteile sind nicht steuerwirksam.

Die steuerlichen Regelungen machen Gebäude mit geringen Anschaffungskosten, aber unter Umständen hohen Modernisierungskosten für Anleger sehr interessant. Unabdingbare Voraussetzung dabei ist, dass die Immobilie vor der Sanierung erworben wird und das der Sanierer vor Beginn der Sanierung den Umfang der Sanierungsmaßnahmen mit der Sanierungsverwaltungsstelle festgelegt hat.


Abschreibungsarten im Überblick

Sanierungskosten Abschreibung nach § 7i EStG zu 100% innerhalb von 12 Jahren (Sanierungs-AfA);
für Selbstnutzer zu 90 % innerhalb von 10 Jahren gem. § 10f EStG.

 

Einbauküchen Abschreibung innerhalb von 10 Jahren jeweils mit 10 % (Lineare AfA);
gilt nicht für Selbstnutzer

Altbausubstanz Abschreibung 40 Jahre lang zu je 2,5 % (Lineare AfA)
gilt nicht für Selbstnutzer

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